O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Edifício Galeria (EDGA11), proprietário de um prédio histórico no coração do Rio de Janeiro, tem enfrentado um período turbulento na bolsa. Analistas do mercado financeiro frequentemente alertam que nem toda queda de um ativo se traduz em uma oportunidade imediata de compra, e a situação do EDGA11 parece ilustrar bem essa cautela.
Desde sua estreia na bolsa, o fundo acumula uma desvalorização expressiva de mais de 71%. Recentemente, a situação se agravou ainda mais, com o EDGA11 registrando uma nova queda e, de forma mais preocupante para seus investidores, a suspensão do pagamento de dividendos do mês.
Inadimplência e prejuízo: a raiz do problema
A principal razão para o mau humor dos investidores e a consequente suspensão dos rendimentos é uma série de inadimplências. Segundo comunicado enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o fundo deixou de receber aluguéis de alguns locatários e teve que arcar com despesas como condomínio, IPTU e custas judiciais. A administradora, BTG Pactual Serviços Financeiros, informou que não haverá caixa disponível para distribuição de rendimentos “até que o prejuízo gerado pela inadimplência seja integralmente compensado”.
O impacto financeiro é significativo: o fundo apurou um prejuízo de R$ 885.247,45, equivalente a um impacto negativo de R$ 0,23 por cota. Diante desse cenário, a administradora já iniciou ações de cobrança e despejo na tentativa de reaver os valores devidos.
Um histórico de desafios
Os problemas do EDGA11 não são recentes. O FII já teve que lidar com questões de inadimplência em diversos momentos de sua trajetória. Em 2020, durante o auge da pandemia de Covid-19, o fundo foi duramente atingido pela falta de pagamentos e viu sua taxa de vacância — que mede a porcentagem de imóveis desocupados — saltar para 30%.
Três anos após o fim da emergência sanitária global, a taxa de vacância do EDGA11 ainda se mantém em um patamar elevado de 23,55%, indicando uma dificuldade persistente em ocupar seus espaços. Além disso, em fevereiro e março deste ano, o fundo voltou a reportar não recebimento de aluguéis, gerando um impacto de aproximadamente R$ 0,02 por cota em cada ocasião.
O “calcanhar de Aquiles” do Edifício Galeria
As recorrentes dificuldades do EDGA11 são em parte explicadas por sua estrutura. O fundo é proprietário de um único imóvel: o próprio Edifício Galeria, antigo Galeria SulAmérica. Este prédio histórico, que passou por um processo de modernização (retrofit), está localizado no Centro do Rio de Janeiro.
Apesar de contar com diversos inquilinos — o que, em tese, dilui um pouco o risco de inadimplência concentrada —, a dependência de um único ativo em seu portfólio amplia consideravelmente a exposição do FII a uma alta taxa de vacância e a problemas localizados. O edifício possui oito pavimentos de lajes corporativas, cinco lojas, dois restaurantes com área de convivência e um centro de compras entre o térreo e o subsolo. Atualmente, o EDGA11 conta com pouco mais de quatro mil cotistas e um patrimônio líquido que ultrapassa os R$ 179 milhões.
A situação do EDGA11 serve como um lembrete aos investidores sobre a importância de analisar não apenas a cotação atual de um ativo, mas também seu histórico, a diversificação de seu portfólio e a saúde financeira de seus locatários antes de tomar qualquer decisão de investimento.
