A proposta de incorporação dos fundos imobiliários Iridium Recebíveis (IRDM11) e Iridium Fundo de Investimento Imobiliário (IRIM11) pela gestora Iridium Gestão de Recursos tem gerado um cenário de apreensão entre os investidores, resultando em quedas de 6,51% e 4% nas cotas, respectivamente, na última semana. Enquanto o mercado reage com cautela à possível fusão, que ainda precisa da aprovação dos cotistas em assembleia geral extraordinária a ser realizada até o fim deste mês, o BB Investimentos aponta que a operação pode trazer benefícios estratégicos a longo prazo.
Transformação em Fundo Multiestratégia
Caso a transação seja aprovada, o IRDM11 será liquidado, enquanto o IRIM11 passará a deter uma carteira diversificada. Ela incluirá imóveis físicos, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs e até ações ligadas ao setor imobiliário. Para o analista André Oliveira, do BB Investimentos, a transformação de fundos como Fundos de Fundos (FoFs) ou de CRIs em hedge funds (fundos com maior flexibilidade de alocação em diversas classes de ativos) é uma tendência de mercado. “No novo mandato multiestratégia do IRIM11, a intenção é seguir alocando a maior parte do patrimônio líquido em CRIs. Contudo, a alocação em FIIs, ações e renda fixa de companhias do segmento imobiliário serão mais frequentes”, detalha Oliveira em relatório. Essa flexibilidade, segundo ele, é crucial para adaptar-se às dinâmicas do mercado.
A gestora Iridium anunciou que a 13ª emissão de cotas busca captar R$ 120 milhões, com base no valor patrimonial das cotas no dia útil anterior à divulgação. Apesar da preocupação dos investidores com uma possível “corrosão” do valor patrimonial por cota do FII, o analista do BB Investimentos não vê essa ocorrência. No entanto, por negociar com um desconto de aproximadamente 27%, Oliveira acredita que o apetite para novas aquisições por parte de quem já possui cotas do IRDM11 será limitado.
Aquisição de Novo Ativo e Gestão de Riscos
A captação de recursos planejada será destinada à aquisição de um fundo imobiliário de laje corporativa. Este fundo possui apenas um ativo em portfólio, localizado na região de Chucri Zaidan, em São Paulo, uma área nobre que tem visto crescimento na ocupação nos últimos meses. A Iridium Gestão de Recursos enfatiza em documento que o investimento está abaixo do custo de reposição e não apresenta riscos de obras.
Contudo, em reunião, a gestora afirmou que o objetivo principal da aquisição é o ganho de capital, já que o fundo em questão não gera receita recorrente atualmente. O BB Investimentos avalia que, considerando que o IRDM11 já apresenta riscos moderados em relação à alocação de recursos em CRIs, a operação de compra do novo ativo “não contribui de forma significativa para a mitigação dos riscos globais do portfólio”.
Benefícios a Longo Prazo e Taxa de Performance
Apesar das ressalvas sobre a mitigação de riscos imediatos, André Oliveira destaca que a transformação do FII resultante da incorporação em um hedge fund é, de fato, benéfica para os cotistas. Isso se baseia em movimentos semelhantes já observados no mercado. A principal vantagem reside no fato de que os ativos presentes na carteira do IRDM11 serão avaliados pelo preço corrente no IRIM11, e não pelo preço de aquisição. Isso pode acelerar o processo de “reciclagem” do portfólio, que vinha sendo realizado de forma lenta e gradual pelo Iridium Recebíveis nos últimos anos.
“A aprovação da integralização pode acelerar o processo de reciclagem do portfólio, contribuindo para uma carteira com melhor relação risco-retorno e mais flexível”, afirma o analista. Outro ponto positivo é a decisão do IRIM11 de isentar permanentemente a taxa de performance, que antes era de 20% sobre o resultado excedente, após ser alvo de críticas. Para o BB Investimentos, essa isenção é um anúncio muito positivo, já que outros fundos com mandato semelhante possuem essa cobrança. Considerando dividendos a receber do IRDM11, amortização de caixa e os preços atuais de mercado do IRIM11, a operação também se mostra vantajosa do ponto de vista financeiro para os cotistas.
