Apesar das baixas expectativas no início de 2025, os fundos imobiliários (FIIs) surpreenderam com um desempenho robusto no primeiro semestre. O IFIX, principal índice de referência do setor, registrou alta de 11,79%, marcando a melhor performance em seis anos. Esse cenário de recuperação, mesmo com o risco fiscal e a taxa Selic a 15%, abre novas perspectivas para investidores no segundo semestre, segundo analistas do mercado.
Caio Araujo, da Empiricus Research, ressalta que muitos ativos imobiliários negociavam com fortes descontos em relação ao valor patrimonial no começo do ano. Embora a incerteza persista, há oportunidades para quem souber identificar as melhores apostas. “Hoje, para encontrar oportunidades, é um pouco mais difícil do que no começo do ano, mas existe ainda uma boa viabilidade para a compra de fundos imobiliários”, afirmou Araujo em evento.
Selic e o Impacto nos FIIs: Tijolo x Papel
A expectativa predominante no mercado é que a taxa Selic, atualmente em 15% (seu pico em junho), comece a cair no próximo ano. Essa projeção é crucial para os FIIs. Historicamente, quando a Selic sobe, os FIIs de tijolo (que investem em imóveis físicos) sofrem mais, enquanto os FIIs de papel (que investem em títulos de dívida imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs) podem se beneficiar. Em contrapartida, a queda da taxa de juros favorece a valorização dos FIIs de tijolo e torna os FIIs de papel menos atrativos.
“Como a expectativa é de que a Selic passe a cair, pode haver um reflexo de valorização patrimonial dos fundos de tijolo já nesse ciclo”,
destaca Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX. Pedro Bruder, gestor dos fundos imobiliários da Kinea, observa que FIIs de papel indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) já operam próximos ou acima do valor patrimonial, o que diminui seus gatilhos de valorização. No entanto, fundos de papel indexados ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial, ainda podem apresentar deságio.
Setores em Destaque e Fundos Recomendados
Entre os FIIs de tijolo, o segmento de shopping centers é apontado como uma das principais oportunidades por Barbosa, da TRX, e Bruder, da Kinea. Eles indicam que esses fundos mostram melhora de desempenho, com carteiras saudáveis, métricas robustas e queda na vacância. “É um segmento no qual as carteiras estão saudáveis, as métricas dos ativos estão fortes e a vacância está baixa. Há crescimento de vendas acima da inflação e a métrica de resultado dos ativos está robusta”, explica Bruder.
Caio Araujo, da Empiricus, menciona os FIIs de lajes corporativas, que ainda apresentam descontos significativos e potencial para aumento de aluguéis e valorização de capital, embora em um horizonte de médio a longo prazo. Além disso, os fundos imobiliários multiestratégia, também conhecidos como hedge funds, também estão no radar. Apesar da volatilidade, Araujo destaca que eles continuam com desconto sobre o valor patrimonial e dividendos atraentes.
Para investidores com perfil mais arrojado, o RBR Alpha (RBRF11) é um dos preferidos de Araujo e Bruder. O fundo é considerado um dos melhores em termos de carteira patrimonial, negociando com quase 20% de desconto. Outros destaques incluem o JS Real Estate (JSRE11), fundo imobiliário de escritórios do Banco Safra, e o TRX Real Estate (TRXF11), que recentemente expandiu seu portfólio com a aquisição de 13 imóveis.
No segmento de FIIs de papel, Bruder e Barbosa recomendam o Kinea Rendimentos (KNCR11), reconhecido pelo baixo risco e rendimento de 100% do CDI, e o Kinea Índices de Preços (KNIP11). O KNIP11, segundo maior FII do IFIX, apresenta deságio e uma carteira diversificada indexada ao IPCA, sendo bastante líquido.
Dividendos e o Futuro dos FIIs
A distribuição de dividendos é uma preocupação constante para os cotistas. Para os FIIs de papéis, os rendimentos estão ligados aos indexadores e à correção monetária. Fundos indexados ao CDI podem pagar mais no curto prazo, enquanto os atrelados à inflação podem ter um repasse mais atrasado, gerando sazonalidade. Já os fundos de tijolo não devem apresentar grandes oscilações nos proventos. Caio Araujo avalia que, mesmo com a alta dos juros, o potencial de revisão de aluguéis é limitado, mas os rendimentos recorrentes das carteiras permanecem saudáveis, minimizando grandes variações nos dividendos.
