Após um período de cinco meses consecutivos de valorização, o mercado financeiro brasileiro sentiu o impacto em julho, um lembrete de que a trajetória nem sempre é linear. A correção ocorreu em meio a um cenário doméstico mais desafiador, com aumento da tensão política, novas tarifas comerciais dos Estados Unidos e a persistência de incertezas fiscais. Esse conjunto de fatores também influenciou o Ibovespa, o principal índice da bolsa de valores brasileira, que registrou queda de 3,6% no mês.
Os Fundos Imobiliários (FIIs), que são investimentos ligados ao mercado de imóveis e que também estão expostos aos riscos do mercado, acompanharam a tendência de baixa, mas de forma mais contida. Apesar desse desvio temporário, a indústria de FIIs mantém um sentimento construtivo para o curto prazo. Uma nova pesquisa da Empiricus com gestores de fundos imobiliários revelou que o grau de confiança desses profissionais no mercado imobiliário brasileiro, para os próximos 12 meses, retornou ao território otimista.
Otimismo e Fatores de Atratividade nos FIIs
A pontuação de confiança dos gestores reflete uma análise cuidadosa da relação risco versus retorno no cenário econômico nacional. Entre os principais motivos de atratividade mencionados, destacam-se a precificação (valuation) dos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos como shoppings e escritórios, e o nível de rendimento dos fundos de crédito, que aplicam em títulos ligados ao setor imobiliário. Além dessas alternativas pré-definidas, a expectativa de queda da taxa básica de juros, a Selic, e/ou a redução da inclinação da curva de juros, que influencia os custos de empréstimos futuros, também foi citada com frequência.
Ao analisar o comportamento do IFIX, o índice que representa o desempenho médio dos FIIs na bolsa, nos seis meses seguintes aos três últimos ciclos de aumento de juros, observa-se que os padrões foram bastante variados, o que dificulta prever o desempenho exato para o segundo semestre de 2025. Contudo, a performance no ano subsequente gerou otimismo entre os especialistas. O caminho à frente, no entanto, é incerto, com indefinições no cenário doméstico e um ambiente global ainda desafiador, marcado por juros elevados nas economias centrais, crescimento mundial moderado e as eleições nos Estados Unidos, que podem influenciar a política monetária brasileira.
Disciplina e Oportunidades em Segmentos Específicos
Nesse contexto, o investidor é aconselhado a manter disciplina e paciência, priorizando posições resilientes que estejam alinhadas com os fundamentos do mercado. Embora o IFIX esteja próximo de suas máximas históricas, ainda existem oportunidades. Observam-se descontos em todos os segmentos, especialmente nos fundos de tijolo. Adicionalmente, o dividend yield, que é o percentual de rendimento pago aos cotistas em relação ao valor da cota, acima de dois dígitos proporciona um “carrego” (carry) atrativo. Este termo refere-se ao rendimento gerado pelos dividendos que ajuda a compensar a volatilidade de curto prazo e cria uma assimetria positiva, ou seja, um potencial de ganho superior ao de perda, para quem está bem posicionado.
Aprofundando a pesquisa com gestores, a percepção de todos os segmentos melhorou de forma generalizada. Dentre eles, os setores de Escritórios e Residencial para Renda se destacaram. O segmento de escritórios, em particular, atingiu seu maior nível histórico de confiança, consolidando-se em território otimista. Essa confiança crescente está ligada à melhora dos indicadores operacionais. A taxa de vacância, que mede a porcentagem de imóveis desocupados, em escritórios de alto padrão em São Paulo, por exemplo, caiu para 18,2% ao final do primeiro semestre, mantendo uma tendência de queda.
Mercado de Escritórios em São Paulo e o JSRE11
Os preços de aluguel já começam a reagir a essa melhora, especialmente nas regiões mais estabelecidas da cidade. Além da performance operacional, o leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), previsto para agosto, merece atenção. Os Cepacs permitem construir além dos limites normais em regiões específicas, como a Avenida Faria Lima e suas proximidades, em São Paulo. Serão ofertados 164,5 mil certificados, com um preço mínimo de R$ 17,6 mil cada, podendo adicionar até 250 mil m² em potencial construtivo.
Devido à baixa liquidez, que é a facilidade de converter um ativo em dinheiro, dos fundos imobiliários, a participação da indústria no leilão pode ser limitada. No entanto, o resultado ainda será relevante para o apetite dos investidores, podendo repercutir nos imóveis da região e, eventualmente, impactar a precificação dos FIIs de escritórios. Atualmente, os principais FIIs do setor são negociados a um valor médio de R$ 12,5 mil por metro quadrado, bem abaixo do custo para construir um novo empreendimento. Mesmo fundos com imóveis de altíssimo padrão (triple A) raramente superam R$ 25 mil/m². Esse desconto é evidenciado pelo P/VP (relação entre o preço da cota e o valor patrimonial por cota), que está em torno de 0,7x, o menor entre todos os segmentos do IFIX.
Apesar dos desafios, como o poder de barganha dos proprietários ainda limitado e impactos modestos nos rendimentos de curto prazo, o setor de escritórios se apresenta como uma aposta com potencial de ganho de capital significativo, especialmente com a possível queda da Selic e a melhora gradual da ocupação. Nesse cenário, o fundo JSRE11, administrado pela Safra Asset Management, se destaca. Seu portfólio é focado em lajes corporativas de alto padrão em São Paulo, incluindo edifícios como Tower Bridge, Rochaverá, Paulista e WTNU.
Após enfrentar dificuldades operacionais durante a pandemia, o JSRE11 mostra uma recuperação consistente. A vacância física, que chegou a quase 15%, caiu para 3% em maio de 2025, enquanto a vacância financeira (que considera descontos e carências) está em 7,2%. Mesmo com um portfólio enxuto, o fundo possui boa diversificação de inquilinos, com 73 locatários de perfil sólido, como Allianz e Banco Votorantim. Todos os contratos são típicos, o que pode ser benéfico em um ciclo de aumento de aluguéis devido às revisões contratuais. Em 2025, cerca de 32% da Área Bruta Locável (ABL) do fundo passará por revisões, principalmente nos ativos Paulista e WTNU, o que pode elevar os rendimentos.
Em relação aos proventos, o JSRE11 distribuiu R$ 0,48 por cota no último mês, resultando em um dividend yield anualizado de aproximadamente 9%. A expectativa é de uma elevação gradual dos rendimentos nos próximos 12 meses, com estimativa de um dividend yield médio de 9,8%. O JSRE11 é negociado com um desconto considerável em relação ao seu valor patrimonial. Com o preço por cota em cerca de R$ 64 e o valor patrimonial em R$ 102,19, o P/VP é de aproximadamente -37%, um patamar historicamente baixo. Com base no potencial de geração de caixa das operações, o valor justo do JSRE11 é estimado em R$ 77 por cota, representando um potencial de valorização de 20% sobre o valor de mercado atual.
