Em um cenário econômico onde a taxa Selic, nossa taxa básica de juros, ainda se mantém em um patamar elevado, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se destaca com oportunidades promissoras. Segundo Carlos Martins, sócio e gestor da Kinea Investimentos, há potencial tanto em ativos de papéis, que representam títulos de dívida do setor imobiliário, quanto em fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos.
Martins, em recente entrevista ao Money Times durante a Expert XP, reforçou a solidez da indústria de FIIs no Brasil. Ele enfatizou que o momento atual pode ser muito vantajoso para investidores que buscam qualidade e diversificação em suas carteiras. FIIs de recebíveis, por exemplo, se beneficiam diretamente de um CDI (Certificado de Depósito Interbancário) elevado, entregando dividendos atrativos, desde que possuam um portfólio de crédito saudável. O CDI é uma taxa de juros usada como referência para diversas aplicações financeiras.
Oportunidades em FIIs de Papel e Tijolo
Para quem busca segurança, a Kinea recomenda fundos imobiliários maiores, geridos por casas experientes e com ampla diversificação. Esse cuidado na escolha é crucial para navegar no mercado, especialmente para FIIs de papel. Por outro lado, os fundos de tijolo sentem mais diretamente o peso dos juros altos. Contudo, a expectativa de estabilização e eventual queda da Selic abre um horizonte de recuperação para este segmento, tornando-o interessante para o investidor de longo prazo.
Mesmo diante dos desafios macroeconômicos, o setor de ativos reais, como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, tem demonstrado desempenho positivo. Um exemplo concreto é a locação completa de um empreendimento de 40 mil metros quadrados em São Paulo, ainda em construção pela própria Kinea, evidenciando a forte demanda no mercado imobiliário. Isso reforça a visão de que a melhora na ocupação desses espaços é um sinal positivo para os FIIs de tijolo.
Janela de Oportunidade e Alerta sobre Taxação
A aproximação de um ciclo de corte da Selic é vista como um catalisador para a valorização dos FIIs. “Acho que é a oportunidade de comprar cotas baratas, que estão pagando um bom dividendo, isento de imposto, diversificado — e que podem se valorizar em um ano, um ano e meio, com a queda dos juros”, destacou Martins. Essa perspectiva sugere um momento estratégico para o investidor. Os dividendos dos FIIs, que são os rendimentos distribuídos aos cotistas, são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas em certas condições.
Sobre a proposta de taxação de dividendos em 5% a partir de 2026, Martins reconheceu a incerteza, mas salientou que a medida, se aprovada, deve afetar apenas novos produtos. Essa interpretação cria uma “janela estratégica” para investidores que desejam montar posição em produtos isentos até o final do ano, garantindo o benefício mesmo após possíveis alterações na legislação. Adicionalmente, o gestor criticou a proposta de unificação da alíquota do Imposto de Renda sobre investimentos em 17,5%, argumentando que tal medida desincentiva o investimento de longo prazo, essencial para a poupança nacional.
Apesar de momentos de aversão ao risco, o interesse do brasileiro pelo mercado imobiliário, ou “real estate”, permanece forte. Diferente da compra direta de um imóvel ou sala comercial, o FII oferece o mesmo benefício com vantagens adicionais como maior diversificação, liquidez e gestão profissional. Essa modalidade permite ao investidor acesso a um portfólio amplo e gerido por especialistas, facilitando a entrada e saída do investimento sem a burocracia de um imóvel físico.
