No universo das finanças pessoais, uma ida ao supermercado com fome pode ser uma armadilha, resultando em compras desnecessárias e uma conta maior do que o planejado. Contudo, no mercado de fundos imobiliários, a “fome” do TRX Real Estate (TRXF11) tem sido um motor para seu crescimento, colocando o ativo sob os holofotes. O FII, que já havia realizado grandes aquisições em junho, volta a movimentar o setor com novos investimentos significativos.
Em um comunicado recente à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o fundo imobiliário confirmou a compra de três imóveis em São Paulo – nos bairros de Santana e Lapa, além de um em Granja Viana, Cotia. Estes ativos, já prontos e em pleno funcionamento, foram adquiridos por um montante total de R$ 98,85 milhões. Desse valor, R$ 43,51 milhões foram pagos à vista, e o restante, R$ 55,34 milhões, corresponde ao saldo devedor de dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), agora assumidos pelo fundo. CRIs são títulos de crédito que representam promessas de pagamentos futuros de aluguéis, financiando projetos imobiliários.
Expansão do portfólio e ganhos estratégicos
Com essa transação, o TRXF11 agora detém 72 imóveis em seu portfólio, com um valor total investido que ultrapassa os R$ 3,9 bilhões nos novos ativos, representando um aumento de aproximadamente 2,5%. A Área Bruta Locável (ABL), que mede o espaço disponível para locação, expandiu para 682 mil metros quadrados, com os novos ativos contribuindo com 14,7 mil m² de ABL. A área total dos terrenos sob gestão do fundo também cresceu para cerca de 1,25 milhão de metros quadrados.
Apesar da robusta aquisição, a gestora TRX Investimentos informou que a operação não deve impactar a receita imediata do fundo, mantendo a estimativa de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o fim de 2025. O yield on cost, que reflete o retorno anual do investimento com base no custo de aquisição, está em 10,5%. Essa taxa considera tanto o desembolso inicial quanto os CRIs assumidos, que possuem uma taxa média de IPCA + 5,17%, indicando a rentabilidade esperada para o fundo. Contudo, é importante observar que a compra elevou a alavancagem do fundo para 23,12%.
Inquilino de peso e contratos de longo prazo
Um dos pontos cruciais dessa nova aquisição é a qualificação dos inquilinos. Os três imóveis recém-adquiridos são ocupados por unidades do Grupo Pão de Açúcar, um locatário de peso no mercado varejista brasileiro. Os contratos de locação são atípicos, o que significa que possuem prazos mais longos (entre 15 e 20 anos), sem revisões contratuais intermediárias e com multas elevadas em caso de rescisão antecipada. Essa estrutura proporciona maior previsibilidade nas receitas e segurança para os cotistas do fundo.
Apesar de o Grupo Pão de Açúcar já fazer parte da carteira de inquilinos do TRXF11, essa nova aquisição eleva sua participação na receita do fundo de 13,96% para 16,44%. Mesmo com esse aumento significativo, o grupo ainda se mantém atrás de outros grandes locatários do portfólio, como Assaí e Grupo Mateus, que representam 31,29% e 19,07% da receita do fundo, respectivamente. Essa diversificação e a presença de locatários fortes contribuem para a estabilidade e atratividade do TRXF11 no mercado.
